賃貸中の不動産を売却する際には、通常の不動産売却とは異なるいくつかの重要なポイントや基礎知識が求められます。
法律上のルールや売却プロセスの注意点を理解しておくことで、スムーズに進めることができます。
いくつか、具体的に挙げてみると、

• 借地借家法による保護
• 賃貸借契約の引き継ぎ
• 収益性が重要
• 売却価格の決定
• 賃借人への対応
• 買主への情報提供
• 内覧と物件管理
• 売却のタイミング
• 専門家のサポート

などについて、押さえておくとよいです。
それぞれ簡潔にお伝えすると、まず、賃借人の権利は借地借家法によって保護されているため、新しいオーナー様が、その契約を引き継ぐ必要があります。
賃貸中の不動産を購入した後、賃借人に対して退去を要求することはできず、賃貸借契約が続行され、賃料、契約期間、更新条件などの契約内容は、そのまま新しいオーナー様に移行されることを意味します。
賃貸中の不動産は、主に不動産を中心とした投資家が購入するため、収益性が評価ポイントで、賃料収入、利回り、空室リスクを重要視する傾向です。
また、収益性が高い賃貸中の不動産は、市場価格に近い売却金額を期待できます。
収益性も大事ですが、気を使うべきは、賃借人や新しいオーナー様への対応です。
内覧には賃借人の同意が必要ですし、新しいオーナー様には、賃借人の家賃の支払い状況や今後の更新予定などを伝えなくてはなりません。
同時に売却のタイミングも、賃借人の更新や退去などを考慮して決定することが求められます。
通常の不動産売却とは違う場面が多いことから、オーナーチェンジ物件の売却に実績のある不動産会社のサポートが不可欠です。

賃貸中の不動産をスムーズかつ高値で売却するためには、事前準備が大切です。
売却に必要な書類にしても、一般的な不動産売却と比べて準備する内容が異なることもあります。
一般的な不動産売却であれば、

• 登記識別情報通知
• 全部事項証明書（建物・土地）
• 公図、測量図
• 建物図面
• 購入時の売買契約書と領収書
• 物件の写真

などを揃えておくことが望ましいですが、賃貸中の不動産を売却する場合は、加えて「レントロール（家賃明細表）」「修繕記録」「管理会社との契約内容」なども用意しておく必要があります。
レントロールや修繕記録、管理会社との契約内容は、投資家にとって重要な判断材料になることから、ただ用意するだけでなく、分かりやすくまとめておくことが大切です。
同じ資産価値の不動産を比較することになった場合、管理がきっちりされているほうが、売れやすくなる可能性は十分にあります。
準備のひとつとっても、ちょっとしたことが売却に大きく影響します。
とはいえ築年数が古い、長期間にわたって空室が続いている物件は、どうしても老朽化が加速しがちです。
見た目が悪くなってしまうと、入居者の募集にも影響することから、早く売却するためにも修繕やリノベーションの必要性も検討することになります。
また早く売却したいときは、競合物件が少ない時期に公開することも、ひとつの方法といえます。
不動産会社と協力しながら市場調査し、公開のタイミングを決めておくことも、価値の最大化には欠かせません。
賃貸中の不動産を、納得のいく内容で売却するためには、ポイントを押さえた準備が大切だといえます。

賃借人が住んでいる不動産を売却する際には、空室だけの物件の売却と比べて、いくつかの特別な配慮と手続きが必要になります。
冒頭で少し触れましたが重要な部分なので、重複する部分も含めて改めてお伝えするものです。
賃借人の権利を尊重しながら、円滑に売却を進めるためのポイントを以下にまとめました。

• 賃借人の権利と借地借家法の確認
  賃借人の権利は借地借家法で保護され、契約はそのまま新しいオーナー様に引き継がれます。
  賃借人を退去させる権利はないことから、オーナーチェンジ物件として販売するか、正当な理由で交渉する必要があります。
• 売却価格の調整 賃借人がいると自由な利用が制限されるため、通常の空き不動産より低く評価されます。
• 賃借人への通知とコミュニケーション 賃借人に売却を通知し、良好なコミュニケーションを維持することに努めます。 内見などで協力を得るために、賃借人の生活に配慮しながら誠意を持って対応することが求められます。
• 賃貸契約の引き継ぎ 物件売却後も賃貸契約は、そのまま新オーナー様に引き継がれます。契約内容を正確に説明することで、スムーズな取引を実現します。
• 税金と経費の考慮 譲渡所得税や賃料収入にかかる税金が伴うため、適切な税務対策を講じなければなりません。
• 売却のタイミング 退去時期や契約更新のタイミングに合わせた売却が理想です。

以上、賃借人がいる物件を売却する際には、賃借人の権利を尊重し、賃貸契約や法律の規定を守りながら進めることが求められます。
賃借人との良好なコミュニケーションを保ち、買主に対して物件の状況を正確に伝えることで、円滑な取引が実現可能です。
また、税務面の準備や売却のタイミングについても慎重に検討することで、適切な価格での売却を目指すことができます。

ここで、賃貸中の不動産売却の流れについて、簡単にお伝えしておきます。
概要だけでも知っていれば、早く売る可能性が高まります。

1. 賃貸契約の確認 現行の賃貸契約を確認し、賃借人の退去条件や契約内容を把握
2. 売却準備 売却のための書類や賃貸契約を引き継ぐための準備
3. 賃借人への通知 売却の意思を賃借人に伝え、内覧や査定時に協力を得る
4. 不動産会社への依頼 不動産会社に相談し、投資家向けに賃料収入をアピール
5. 価格査定 売却金額を決定
6. 売却活動の開始 賃借人の生活に配慮しながら、内覧や広告を進める
7. 売買契約の締結 賃貸契約の引き継ぎや引き渡し時期を確定
8. 引き渡し 物件引き渡し後、賃貸契約や管理情報を新オーナーに引き継ぎ
9. 税務手続き 売却利益が出た場合、譲渡所得税の申告と納税を行う

あくまでも参考レベルですが、実際は各ステップが前後することもあります。
売却を相談している不動産会社の指示やアドバイスに従って、一歩ずつ前に進むことが重要です。

事業用不動産は、企業活動や商業目的に使用される物件を指します。
具体的には、オフィスビル、店舗、工場、倉庫などが該当し、この種の不動産は、単に建物の価値だけでなく、立地や周辺環境、収益性が非常に重要な要素となります。
特に商業的な観点から、立地に関してはシビアに判断されることが多いです。
オフィスビルであれば交通アクセスやビジネスエリアへの近さ、店舗であれば人通りの多さや周辺の集客力など、事業の成功に直結するか否かという目線で評価されます。
また、現行の賃貸収入やテナントの安定性も気になる部分です。
売却で得た利益は法人税がかかりますが、圧縮記帳の適用ができれば、税負担を軽減することができます。
ただし、適用には条件があり、再投資の計画や税務手続きが求められます。
売却を検討する際には、圧縮記帳の制度を活用し、適切な税務対策を講じるためにも、専門家のサポートは欠かせません。
そもそも事業用不動産の売却は、一般の不動産の売却とは異なる複雑さがあります。
企業や投資家が売り先になりますから、売却期間が長引く可能性もあり、また価格交渉も難航することは少なくありません。
事業用不動産を売却する場合は、実績十分の国分ハウジング不動産が、しっかりとサポートいたしますので、お気軽にお問合せください。