任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなったときに、金融機関の合意を得て売却する方法のことです。
本来、住宅ローンの返済が滞納あるいは延滞となれば、分割による返済の権利が失われ、やがて金融機関から一括返済の知らせが届きます。
もしも一括返済できないとなると、金融機関は強制的に競売によって物件を売却し、得た代金から住宅ローンとして融資した分を回収します。
競売は、所有者の同意なしで売却することを裁判所が認めており、さらに裁判所が主体となって売却相手をオークションで決定するしくみです。
任意売却ならば、競売のような強制的な住宅ローンの整理とはならず、借入金は残りますが、自分の意志で売却できる、売却希望価格を決められるといった有利な面があります。
そのようなメリットもありますが、デメリットもあるため、任意売却に実績のある不動産会社のサポートが必要です。

具体的に、任意売却の必要性が感じられるケースを、いくつか挙げてみることにします。

• 会社が倒産し、住宅ローンの支払いが困難な状況にある
• 病気で働けなくなり、住宅ローンの返済が厳しくなっている
• 住宅ローンを滞納してしまい、返済の目途が立たない
• 住宅ローンの負担が重く、消費者金融からも借り入れしている
• 離婚で不動産を処分したいが、住宅ローンの残債があるため売却が難しい
• オーバーローン状態で、不動産を通常の方法では売却できなくなっている
• 不動産会社と交渉したいが、聞いてもらえる様子ではない
• 金融機関から競売開始の通知が届き、何をすればよいかわからない

住宅ローンの返済が困難になるリスクは、契約者の誰もが抱えるものです。
中古マンションにお住まいならば、現在、建築コストの高騰と土地相場の高騰により、相場が新築時よりも高いケースもあります。
ですので、住宅ローン残高が査定額よりも低ければ、一括返済の可能性も出てまいります。
ただし、物件の状況や家計の内容は、世帯によってさまざまなため、任意売却は最後の手段と、お考えいただくようにしてください。

任意売却を選択すると、強制的に進んでいく競売とは異なり、いくらか住宅ローンの悩みやストレスを軽減することができます。
新しい生活もスタートしやすくなりますが、住宅ローンの返済に問題がないときこそ、万一に備え、どのようなメリットがあるのかを把握しておくことをおすすめします。
一般的には競売と違って、

• 売却時の各種費用負担がない
• 引越し費用を残せる可能性がある
• 適正な市場価格で売却できる
• 残債の返済を計画的に行える
• プライバシーを守れる
• 売却後も住み続けられる可能性もある
• 専門家に任せることで精神的には楽である

といったことが挙げられます。
特に、返済を無理なく整理できること、プライバシーの保護に関しては大きなメリットです。

返済額が軽減されるケースが多い

任意売却の目的は、無理のない住宅ローン残債の圧縮または完済です。
金融機関に相談すれば、大抵は返済計画の修正を提案してくれるケースも多いことから、早めの行動をおすすめします。
ただし、金融機関の提案は返済総額の減額などではなく、任意売却を実施しても借入金が残れば返済は継続します。
しかし、任意売却で確実に借入金は減額となるため、毎月返済額は軽減されますから、早期の生活立て直しの可能性は高いです。

周囲に知られず売却できる

競売となると、競売情報としてＢＩＴ（ビット、不動産競売物件情報サイト）といったインターネット上の媒体で一般公開されることになります。
掲載されている物件画像などから、周辺の住民に気付かれるリスクは、非常に高いものがあります。
一方、任意売却なら通常の売却と同様に、プライバシーを保護することは可能です。
事情を知られたくない、近隣にウワサが立ってほしくない場合は、任意売却が最適といえます。

任意売却には、メリットだけが強調されがちですが、デメリットに目をつぶることはできません。
競売より有利な面はありますが、デメリットも理解した上での決断だからこそ、事前の準備や、その後の生活に大きな影響します。
主なデメリットとしては、

• 債権者(金融機関)が同意しない可能性がある
• 個人での手続きはかなり難しい
• 不動産会社の交渉力や経験にかかっている

といったことが挙げられます。
特に、不動産会社を窓口として任意売却を希望する場合は、担当者の経験が大きくモノを言います。
また、売却期間と信用については、留意すべき点です。

売却期間が短くなる

一般的な不動産売却であれば、買い手が見つかるまで販売活動を継続することができます。
ところが、任意売却となるとおおむね1年を目途に、債権者である金融機関が設定しますが、厳密には競売の開札日前日までです。

信用情報にキズがつく

任意売却は、住宅ローンの滞納が原因です。
この滞納が61日以上または3ヶ月以上続けば、「異動」という表現の「ブラック」扱いになります。
この「異動」という文字自体は、人事異動をイメージさせますが、信用情報機関独特なものであり、この異動情報の抹消は、返済完了日から5年ですから、クレジットカードや別の融資の審査は非常に厳しくなると考えてよいでしょう。

任意売却のリミットは、競売の開札日前日ですが、そこに至るまで、どのような流れになるのか、あまり馴染みがないのが一般的です。
ここで、標準的な流れとともに、任意売却のリミットについて、まとめておきます。

1. 督促状送付（通常郵便）
2. 催告状送付（内容証明郵便）
3. 「期限の利益の喪失」通知の送付
4. 期限の利益とは返済猶予期間の意味であり、それが失われたこと
5. 金融機関がローン保証会社に代位弁済を要求
   債務者(不動産所有者)に対してローン保証会社から一括返済の要求
   この時点で債権者はローン保証会社
6. 返済確認できない場合はローン保証会社が競売申し立て
7. 裁判所が競売開始の「決定通知」送付
   物件はその時点から差し押さえ状態(自由な売却は不可)
8. 裁判所執行官が競売物件確認のために現地調査
9. 裁判所が「入札期間の通知」送付
10. 競売の開札日前日←任意売却のリミット
11. 競売入札開始
12. 落札者決定（物件から強制退去）

競売の改札前日まで、任意売却とは言え、一般的な不動産売却と変わりなく、買い手を募集し、希望者には内覧を繰り返すことになります。
買い手が決まり売買契約が締結されれば、引っ越しの準備を行い、期日までに決済して完了です。
ただし、あくまでも標準的なケースのため、時系列を含む詳細は、不動産会社に確認することをおすすめします。

任意売却と競売の違いがわかるよう、一覧表にしています。

任意売却は、住宅ローン返済で困ったときの最後の手段、といっても過言ではありません。
苦渋の決断となる方も非常に多いです。
そのためにも、信頼できる不動産会社への相談が不可欠なため、お困りの際は国分ハウジング不動産にお問い合わせください。