不動産売却における諸費用は、主に、

• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 抵当権抹消のための費用
• 仲介手数料

が挙げられます。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンの返済途中で不動産を売却する場合、まず、繰り上げ返済による完済が必要です。 繰り上げ返済には手数料の負担が求められ、さらに、金融機関によって負担金額は異なります。

抵当権の抹消のための費用

その後に、抵当権を抹消するための登記手続きとなります。
抵当権を抹消しなければ、買い手側の金融機関が抵当権を設定できず、融資の承認を得ることができないからです。
この手続きを司法書士に依頼する場合は、その分の報酬が数万円程度発生します。
つまり、住宅ローンが残っている不動産の売却は、完済している場合と比較して、諸費用の負担が増えてしまいます。

仲介手数料

住宅ローンの残債の有無にかかわらず、不動産会社へ売却の仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は国土交通省によって定められており、売買代金によって、以下のように変動します。

• 200万円以下：売買代金×5％＋消費税
• 200万円を超え400万円以下：売買代金×4％＋2万円＋消費税
• 400万円を超える：売買代金×3%＋6万円＋消費税

なお、800万円以下の低廉な空き家などを売却する場合は、33万円（税抜き）が上限となります。

不動産売却では、税金の負担も発生します。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の納税が発生します。
以下の計算式

• 売却価格－売却にかかった諸費用－購入価格－購入時の諸費用

によって、プラスの数字になるのであれば、下表の税率をもって納税します。

たとえば課税額1,000万円の場合だと、5年以内に売却すると譲渡所得税は390万円となり、6年目以降であれば約200万円です。
売却価格と売却するタイミングによって、譲渡所得税は大きく変わることになりますが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、有利な制度があります。 国税庁のサイトで、チェックしてみることをおすすめします。
なお、納税に関しては、売買した翌年2月16日～3月15日の確定申告のタイミングとなります。
確定申告に不安がある場合は、報酬の支払いは発生しますが、税理士にスポットで対応を依頼すると確実です。

印紙税

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼付して消印することで納税となりますが、売買金額によって税額が変動します。

売買契約書への収入印紙貼付は、売主用と買主用の両方に必要です。 通常、双方が契約書を保管する場合、それぞれが印紙税を負担しますが、売主サイドが原本を必要としないならば、

1. 買主のみが収入印紙を貼付した契約書を作成
2. その契約書のコピーを売主へ提供

この方法により、売主は印紙税の負担を軽減することが可能です。 事前に、買主側へ契約書のコピーを提供してもらえるかどうか、不動産会社を通して確認しておくことをおすすめします。

マンションの査定額を高くするためには、まず、できるだけ部屋をキレイな状態にしておくことが重要です。
特にキッチンやバスルーム、トイレ、洗面台といった日常で使う頻度が高い住宅設備は、リフォームせずとも使えるレベルだと、評価は高まります。
なお、大規模修繕工事が終了した直後は、マンション全体の資産価値が上昇するため、修繕工事の完了時期と内容が分かる書類は、不動産会社に提出することをおすすめします。 その他、査定のポイントを表にまとめてみました。

査定ポイント	査定内容と一般的な評価
立地条件	・交通アクセス（駅、電停、バス停からの距離） ・生活利便施設（学校、スーパー等）の近接性
方角・階数	・方角評価：南向き＞東・西向き＞北向き ・角部屋（特に南東・南西）は高評価 ・階数：3階以上で上層階ほど高評価 ・眺望の良さ（高層階や地域特有のビューなど）
広さ・間取り	・専有面積の広さ ・エリアニーズに合った適切な広さ ・LDKの広さと収納量
築年数・構造	・築年数（新しいほど高評価） ・耐震基準（1981年以降建築が望ましい） ・耐震等級2以上、免震・制震構造の有無
設備・内装	・築浅で最新設備を導入 ・特殊設備（ディスポーザーなど）の有無 ・内装状態（リフォームの必要性）
共用部分	・外観やエントランスの品質 ・セキュリティ設備の充実度 ・共用施設（集会室、スポーツ施設、談話室等）の有無
管理体制・状態	・管理員の勤務頻度（週3日が標準） ・共用部分の清掃・メンテナンス状況
管理費・修繕積立金	・近隣物件と比較しての負担具合い ・長期修繕計画の有無と内容
駐車場	・駐車場の充足率 ・郊外ほど重視される傾向
売主・施工会社	・大手ゼネコン施工や大手企業が売主、ブランドも評価

室内や水回りをキレイにしておくことで、査定額を高めることができますが、太陽光発電や床暖房などの設備があると、プラス要素になります。
また、庭先にテラスやウッドデッキは、不動産会社へのアピールポイントです。
なお、中古住宅を検討する買い手は、築年数、耐震性、耐久性に関心が高い傾向にあるため、ホームインスペクションを利用して建物の状態を明らかにすることも、査定に影響を与える方法ともいえます。 その他、査定のポイントを表にまとめてみました。

査定ポイント	査定内容と一般的な評価
築年数	・築10年を境に評価が変化（10年超でマイナス傾向） ・大手ハウスメーカーの物件は築年数の影響が少ない ・適切なメンテナンスで価値の維持が可能
最寄り駅までのアクセス	・駅まで徒歩6分未満が高評価 ・バス停は徒歩3分圏内が基準（超えるとマイナス評価）
周辺環境	・高級住宅地や人気エリアは高評価 ・狭小住宅、密集地、商業施設混在地域は評価は低め ・工場や嫌悪施設の近接はマイナス要因 ・近隣との関係の良好さも考慮される
方角・日当たり	・評価順：南向き＞東向き＞西向き＞北向き ・南向きと北向きで最大20%ほど評価に差
広さ・間取り	・一般的な間取りが高評価（例：3LDK、2階建て） ・特殊な形状・間取りは評価低下の傾向 ・注文住宅のコンセプトは販促に活用してもらう
リフォーム・メンテナンス	・適切なメンテナンス・リフォームは好評価 ・リフォーム箇所やこだわりの説明が重要
戸建て特有の設備	・太陽光発電システム ・こだわりの庭や垣根 ・駐車スペース・ガレージ

土地は、売主（所有者）が査定額を高める努力が、ほぼできません。
ただし、古家がある場合は解体して更地渡しにする、確定測量をした状態で販売する、といったことであれば、通常よりも査定額が高くなる可能性はあります。
その一方で、南東側道路に接道している、再開発事業のエリアに属しているなど、特に意識していない状況が、査定額をアップさせるケースもあります。
土地の査定額が提示された場合は、不動産会社から根拠の説明を受け、どのような理由で算出されているのかを知ることが重要です。
その他、査定のポイントを表にまとめてみました。

査定ポイント	査定内容と一般的な評価
方角	・評価順：南側＞東側＞北側 ・旗竿地は最も評価が低い
出入りできる道路	・1本道路に面するのが基準 ・角地（2本道路に面する）は高評価 ・建ぺい率緩和のある角地はさらに高評価
接道状況	・幅員4m以上の道路に2m以上接する接道義務をクリア ・上記未満は再建築不可でほぼ評価されず ・接道義務が生じない例外ケースあり（要確認）
道路との段差	・高低差が少ないほど評価が良い ・スロープ材が必要な段差はマイナス評価 ・傾斜地もマイナス評価になりやすい
敷地面積	・建ぺい率上限が高いほど評価がプラス
日当たり	・南側が高評価 ・北側でも南の隣地が低い場合は日照確保でプラス傾向
土地形状	・正方形、長方形が基準 ・変形の程度により評価に差 ・軽度の変形は一般的には大きな影響なし